El crecimiento exponencial del comercio en línea y la pesadilla logística que desató la pandemia de coronavirus dispararon la demanda por depósitos en Estados Unidos, y los fondos de inversión hacen grandes apuestas a este mercado.

"Es una lucha encontrar un lugar que se adapte a los clientes", explica Michael Schipper, de la corredora Blau & Berg, especialista en el sector inmobiliario comercial en New Jersey y Nueva York.

La tasa de espacio libre cae desde hace año y medio, y alcanza 3,4%, a pesar de que en el primer trimestre de 2022 se construyeron más de ocho millones de metros cuadrados de nuevos galpones e instalaciones, según la firma inmobiliaria Jones Lang LaSalle.

La demanda es de tal magnitud que, en solo seis años, los precios de compra se multiplicaron por tres o por cuatro en la región que cubre Schipper, al norte de New Jersey. En el caso de los alquileres, el precio medio aumentó 22% en dos años en Estados Unidos, según el estudio Beroe.

"La logística y la distribución para el comercio electrónico son los catalizadores de esta necesidad de espacio en el mercado estadounidense", indica Beroe, que precisa que la demanda supera la oferta desde hace 18 meses.

"La última milla"

Por otra parte, a diferencia de los sitios tradicionales para guardar stocks, la preparación de pedidos por internet requiere de espacios con tecnología suficiente, explica Mark Manduca, responsable de inversiones de GXO, que propone soluciones logísticas a las empresas.

Estos equipamientos, que requieren inversiones masivas, permiten "mejorar la eficiencia de un sitio y acelerar las actividades del depósito para responder a la demanda de entrega el mismo día", detalla Beroe.

Inventada por Amazon, la nueva norma de entrega inmediata terminó imponiéndose a los grandes competidores del gigante de Seattle, que tuvieron que ponerse a tiro.

Detrás de Amazon, "muchas empresas aceleraron el desarrollo de su oferta en línea", destaca Manduca. "Son ellas que impulsan la demanda de depósitos para el último kilómetro", o "the last mile", es decir, que permiten llegar directamente al destino final.

La tiranía de la entrega inmediata obligó a muchas marcas a multiplicar los lugares de almacenamiento para acercarse a sus clientes, en particular en zonas urbanas donde las propiedades ya eran caras.

La pandemia estimuló un movimiento que se desarrollaba e hizo subir 56% la facturación del comercio electrónico entre inicios de 2020 y comienzos de 2022.

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¿Una corrección a la vista?

Otro efecto del covid: el enredo logístico provocado por los confinamientos y restricciones sanitarias. "Tuvimos contenedores en el lugar equivocado, problemas de abastecimiento y, más recientemente, stocks demasiado importantes", recuerda Manduca. 

Para limitar estos riesgos, explica este especialista, muchas empresas "buscan lugares de producción más cercanos" a sus mercados, "y eso aumenta la demanda de depósitos".

"Observamos un aumento de firmas que incrementan sus existencias para atenuar los problemas de suministro", por lo que buscan espacios adicionales para guardar productos, declaró en abril Jon Gray, número dos de la firma de inversiones Blackstone.

Blackstone es una de las compañías que invirtió masivamente en el sector, y posee actualmente depósitos por valor de 170 mil millones de dólares. Compite con Prologis, el número uno mundial del ramo.

Otros gigantes del capital para inversión, como KKR, Carlyle, Apollo o el sueco EQT, compraron sitios para aprovechar el impulso del "warehousing" (almacenamiento).

"Las perspectivas de este mercado son positivas a largo plazo, pero deberá producirse una pausa", advierte Michael Schipper, para quien el endurecimiento de las condiciones crediticias que se está produciendo podría pesar. "No se puede continuar en esta trayectoria (de crecimiento del sector) indefinidamente", reflexionó.

Entre las señales de una posible corrección, figura la decisión de Amazon de subarrendar o renegociar el alquiler de más de 2,7 millones de metros cuadrados de depósitos.

"Se verá bajar la demanda y los alquileres dejar de subir a este ritmo", previno Ward Fitzgerald, director general de EQT Exeter, filial de EQT, en el diario The Wall Street Journal.

"La cuestión", según Michael Schipper, "es cuánto y durante cuánto tiempo. Nadie lo sabe".