Camacol, el gremio que representa los intereses de la cadena de valor del sector de la construcción, elaboró más de 1.600 encuestas (en salas de venta) que le permitieron consolidar una radiografía del mercado de vivienda en la región (la suma de Bogotá y Cundinamarca): el mensaje central es que se está construyendo para las necesidades del mercado que hay, por un lado, y la gente quiere comprar, por el otro. La suma de esos dos factores se proyecta en una demanda potencial de vivienda, para el año 2023, de 94.484 unidades.

En porcentaje, del 100% de los hogares consultados, en Bogotá el 52% tiene intención de comprar vivienda en los próximos 12 meses (33,7% en Cundinamarca). De los hogares capitalinos interesados en adquirir un techo, el 32,8% ya empezó la búsqueda y el 18,2% en el departamento.

“Cada vez hay más familias visitando las salas de ventas, y al final de cuentas esto lo que nos termina diciendo es que el 2023 podría ser un año históricamente alto para nuestro sector. Eso se traduce en empleo, en movimientos económicos y en qué tipo de ciudad y de región estamos comenzando a construir. Porque detrás de cada proyecto de vivienda que surge se genera espacio público, se aporta a nuevas vías, a la protección de la estructura ecológica principal y se lucha contra la informalidad”, comenzó por advertir el gerente de Camacol Bogotá & Cundinamarca, Alejandro Callejas, quien añadió que en la ciudad se están produciendo las viviendas que la gente quiere y hay la oferta para la demanda requerida.   

Pensando también en el comportamiento del sector por el año que se avecina, Callejas le dijo a EL NUEVO SIGLO que los mensajes provenientes del Gobierno nacional, a través de su ministra de Vivienda, son positivos. “Ellos han entendido que la política de vivienda ha funcionado por muchos factores, pero sobre todo porque no hay interferencia ni decisión política externa. Quien define en dónde quiere vivir es la persona”, puntualizó.

Ventas, lanzamientos e iniciaciones

Ahora, para aterrizar la proyección hay que tener clara la coyuntura de los principales indicadores del sector con corte a agosto de este año, y tanto en los lanzamientos, como en las iniciaciones e incluso en las ventas los números han sido ascendentes, y las proyecciones para el 2023 mantienen la misma tendencia.

Con relación a la primera de estas variables, en Bogotá se han hecho, entre enero y agosto, un total de 53.348 lanzamientos y la proyección es la de cerrar el año con 86.142. De cumplirse, 2022 concluiría con 4.181 lanzamientos más que el año pasado.

Solo para tener el referente en el 2019, último año previó a la pandemia, el número total de lanzamientos en la ciudad fue de 70.966 y en el 2020 se disparó a 79.561, tendencia al alza que, de acuerdo con Camacol, confirma la confianza de los empresarios en el mercado regional.

Otro de los indicadores con mejor comportamiento fue el de las iniciaciones de vivienda que, de acuerdo con Camacol, alcanzaron su máximo histórico al mes de agosto de este año con más de 50.567 unidades, y la proyección es la de cerrar el año con 73.153. En el 2021 el número de iniciaciones fue de 60.216 y en el 2019, prepandemia, fue de 55.117.

Y con relación a las viviendas vendidas, en la capital la dinámica se invirtió ligeramente por una suma de factores exógenos del mercado y los insumos, y presentó tendencia a la baja. Entre enero y agosto de este año se han vendido 37.022 unidades, y el sector estima culminar este año con 53.451 (en Cundinamarca se han vendido 19.277 unidades y se proyecta cerrar con 31 mil).

Percepción, intención y búsqueda

Considerando que el 2021 culminó con 54.956 ventas de vivienda, este año cerrará por debajo pero, como lo explicó Callejas a EL NUEVO SIGLO, “desde enero de este año estamos llegando al 51% de percepción positiva del sector, muy por encima de lo que estaba pasando en el 2020, y si nos devolvemos al 2017, este es el momento más alto de percepción positiva para comprar vivienda en la ciudad y la región”.

A esta percepción se debe sumar la intención de compra que, de acuerdo con Camacol, en estos momentos está en el 48,4%. Este porcentaje de encuestados tiene la intención real de comprar vivienda. “Seguimos creciendo y si lo miramos hacia atrás, este es uno de los mejores momentos en la intención de comprar vivienda. Hay unos puntos de riesgo, pero también tenemos posibilidades muy importantes”, indicó Callejas.

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Con relación a la búsqueda, es decir, a la gente que ya pensó y contempló comprar pero que ya materializó esa intención yendo a una sala de ventas, “hay una brecha importante y hoy es del 26%. (En el 2016 el número de personas que estaban buscando casa activamente era del 15,3%)”, advirtió el gerente de Camacol, quien aclaró que el estudio presentado no midió búsquedas de vivienda por motores de internet.

VIS y ubicación

Ahora, ¿qué motiva la compra y qué segmentos son los más apetecidos? De acuerdo con los resultados obtenidos por Camacol, en Bogotá el segmento de mayor demanda es el de interés social y prioritario, que corresponde al 40,1% del potencial total, lo que significaría 37.888 unidades VIS en la región durante el próximo año.

“Entre las cosas importantes que nos deja este estudio es que pudimos establecer que más del 82% de los compradores de la vivienda del segmento VIS son familias con ingresos de hasta cuatro salarios mínimos. Esto, además de demostrarnos que esta oferta sí está llegando a quienes más la necesitan, plantea unos desafíos importantes para atender la creciente demanda para los hogares de menores ingresos. Creemos que los planes parciales son una herramienta eficaz para lograrlo”, dijo Callejas.  

Sobre la ubicación de la vivienda que buscan las familias, el Estudio de Oferta y Demanda arrojó que las localidades de mayor demanda en Bogotá son Chapinero (15%), Usaquén (15%) y Engativá (9,1%). Por su parte, los cundinamarqueses buscan principalmente en Soacha (19,4%), Chía (20,7%) y Cajicá (19,2).

Y con relación a lo que más buscan los compradores, sin duda la ubicación es el aspecto más decisivo para los hogares de la región a la hora de adquirir vivienda, pues es la motivación principal para el 51,3% de los encuestados, seguida por accesibilidad (11,6%), precio (10,6%) y el diseño de los espacios (6,5%).

“Tenemos unas expectativas muy positivas, no están basadas en percepciones subjetivas sino en datos específicos y análisis concretos para entender que este año y el próximo nuestro sector va a mantener una ruta muy positiva en la generación de hogares, ciudad y sociedad. Hoy en Bogotá el mercado está sólido y la materialización de los planes parciales que se vienen, tanto en renovación urbana como en desarrollo, son absolutamente determinantes. Los planes se están moviendo, pero falta su pasito final: la adopción”, precisó el gerente Callejas.

Sobre el POT

Con relación al Plan de Ordenamiento Territorial, Callejas advirtió que su posición ha sido siempre la misma, de concentrar todas las energías del sector en ayudar en su reglamentación.

“Uno de los problemas del 555 es que está incompleto y no se puede licenciar en la situación en la que hoy se encuentra esta norma. El trabajo que estamos haciendo con la Administración es para materializar una buena y pronta reglamentación. Estamos a full trabajando en liquidación de cargas, en las regiones estratégicas, que es suelo congelado y que necesita ser reglamentado”, indicó. Y concluyó que siguen sin expedirse licencias de construcción.

“La expedición de licencias durante el 2022 está relacionada con los proyectos del POT 190. El 555 aún necesita reglamentación para poder empezar a generar las licencias de proyectos de vivienda nueva. Aún no tenemos ninguna para ese tipo de proyectos, pero entendemos que había una de reurbanización”, concluyó Callejas.