Perdió más del 52% de su fortuna en menos de un año y está en alto riesgo de perder mucho más. Yang Huiyan, accionista mayoritaria del gigante inmobiliario chino Country Garden, dejó de ser por la crisis que enfrenta ese sector la mujer más rica de Asia.

El índice de multimillonarios reveló que esta mujer vio cómo su riqueza bajó de USD 23.700 millones que poseía hace un año a USD 11.300 millones y que el solo anuncio que hizo el miércoles de vender un paquete de acciones (15%) para cubrir parte de las deudas, desplomó la cotización de las mismas en la bolsa de Hong Kong.

El caso de Yang, quién tras heredar de su padre, el fundador de Country Garden en 2005 el manejo de la compañía y tras cotizar exitosamente en el mercado bursátil desde entonces refleja una parte de la crisis del lado corporativo. En el otro, el de los propietarios, la gran mayoría dejaron de pagar, mientras que algunos más ‘creativos’ como los agricultores de la oriental ciudad de Nanjing convencieron a algunos promotores (constructores de vivienda) de aceptar sandías como pago inicial de su creciente deuda.

Estos son tan solo dos ejemplos, tal vez los más representativos, de la crisis inmobiliaria que desde meses atrás afecta a China, la que contribuyó al abrupto frenazo económico de ese gigante asiático.

Esa economía, la segunda economía más grande del mundo tuvo un crecimiento interanual de 0,4% entre abril y junio, tras haber registrado 4,8% en el primer trimestre, según cifras oficiales divulgadas la semana anterior por la Oficina Nacional de Estadística (ONE).

Se trata de la cifra más baja desde el primer trimestre de 2020, cuando el covid-19 paralizó la actividad en China provocando una caída de 6,8% del PIB. Precisamente fue el rebrote del coronavirus el otro factor de peso en esta ralentización porque, como se sabe, llevó al confinamiento de varias ciudades, entre ellas la más grande, su capital financiera, Shanghái.

China ha registrado solo una contracción económica en las últimas décadas, y analistas esperan que, con las últimas cifras, el crecimiento para este año será de alrededor de 4%, por debajo de las previsiones iniciales, mientras que el Fondo Monetario Internacional (FMI) en su vaticinio de esta semana lo ubicó en 3,3% que, de darse, sería la expansión más baja en más de cuatro décadas, exceptuando el período de la pandemia en 2020.

A estos dos factores, mayores responsables de la desaceleración económica se sumaron otros internos como externos, a saber: consumo débil, presión del gobierno contra varios sectores dinámicos como el tecnológico e incertidumbres vinculadas a la guerra en Ucrania.

En junio, por segundo mes consecutivo, los precios de las viviendas nuevas que toma en cuenta la media de los precios en 70 ciudades, volvieron a retroceder (-0,5% interanual).

La economista Betty Wang, del banco ANZ, resume la crisis del sector: "un creciente número de compradores dejan de reembolsar sus pagos mensuales a raíz de la desaceleración económica y retrasos de los promotores inmobiliarios en el avance de las obras o la entrega de llaves, mientras que el analista del gabinete Pinpoint Asset Managment agrega que todo ello “es muy preocupante porque amenaza el sistema financiero.

¿Amenaza global?

Tras el impacto que ha tenido en la economía local crecen los temores de que tenga afectación en todo el mundo por el peso que tiene el gigante asiático en el sistema financiero internacional.

Dada la interconexión de China, la segunda potencia económica mundial, con el resto de países, un contagio de la crisis inmobiliaria al sector financiero tendría repercusiones internacionales, según los analistas.

"Si se multiplican las suspensiones de pagos, podría tener graves consecuencias económicas y sociales", advierte la agencia de calificación Fitch.

Ya en mayo, el Banco Central de Estados Unidos afirmó que el empeoramiento de la crisis inmobiliaria china podría tener consecuencias en el sistema financiero del país.

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En un escenario así, la crisis impactaría al comercio mundial, afirma Fitch.

Pese a este preocupante panorama, los analistas consideran que es poco probable que haya un plan de rescate para el sector. Para el analista del banco japonés Mizuho “una operación así repercutiría todo el riesgo en el sector bancario o en el gobierno".

Como él otros expertos consideran que la mayor razón para la no intervención estatal es que podría generar un efecto contrario al que se buscaba, es decir que propietarios y promotores inmobiliarios estarían tentados a olvidar sus responsabilidades y dejar de pagar.

Como medida inmediata y viable, el analista Chen Shujin, del banco de inversiones estadounidense Jefferies plantea que administraciones locales, promotores y propietarios podrían negociar, caso a caso, exoneración de intereses o aplazamientos de mensualidades.

Y esa salida ya se está implementando tanto en la ciudad de Nanjing, como reseñamos anteriormente, donde una inmobiliaria aceptó el pago inicial con sandías por valores de hasta 100 mil yuanes, en la vecina Wuxi, donde se canceló parte de la deuda con duraznos y el condado de Qi, una importante región productora de ajo en la provincia central china de Henan, donde los compradores de vivienda pueden canjear una parte de su deuda la constructora Central China Management con cargamentos de ajo y otros productos.

Las ventas de viviendas en China, medidas por superficie, han caído durante 11 meses consecutivos y se redujeron un 31,5% en mayo en comparación con el mismo mes del año pasado, según datos oficiales.

Peso económico

El sector inmobiliario representa un cuarto del Producto Interior Bruto (PIB) chino. Tras la reforma del alojamiento que hizo el gobierno en 1998, creció y se consolidó de manera fulgurante por varias razones, inclusive culturales, ya que en algunos casos tener una vivienda es requisito previo para casarse.

Los bancos concedieron abundantes créditos tanto a los promotores como a los compradores, al punto que hoy los mismos representan cerca del 20% de los préstamos en el sistema bancario chino, según un informe del banco ANZ.

Los promotores trabajan la mayor parte del tiempo con un sistema de preventas en el que los bienes son vendidos antes de que comience su construcción. Es por ello que actualmente el país tiene 225 millones de metros cuadrados de alojamiento por terminar, según la agencia de información financiera Bloomberg.

La multiplicación de las constructoras se vio acompañada por un incremento de los precios, lo que disparó las alarmas en el gobierno porque muchos ciudadanos ya no tienen los medios para acceder a la propiedad.

Otro punto de preocupación es el endeudamiento masivo de los promotores. Para reducir las deudas del sector, China endureció en 2021 las condiciones de acceso al crédito a éstos, cortando una vía de financiación. Y desencadenó una ola de suspensión de pagos.

El caso más importante fue el del antiguo número uno del sector, Evergrande, con cerca de 300.000 millones de dólares de deuda. Los compradores de esta gigantesca inmobiliaria decidieron desde el pasado septiembre implementar una nueva forma de protesta:  huelga de pagos de los créditos.

Ante los retrasos en las obras, los futuros dueños de viviendas pusieron como condición para retomar los pagos que se reanuden las obras.

En un mes, la huelga se extendió a más de 300 proyectos en 50 ciudades de China.

En este marco, gigantes inmobiliarios como el de Yang (Country Garden) se suman a Evergrande, (el No.1) en una compleja situación para el que no se avizora una salida pronta ni fácil.

Analistas han señalado que la industria inmobiliaria china está inmersa en un "ciclo vicioso" que puede afectar aún más la confianza de los consumidores y, en el mediano plazo impactar la economía mundial.