El alquiler puede contribuir a resolver problemas de vivienda en América Latina y el Caribe. Así lo revela una publicación del Banco Interamericano de Desarrollo (BID), que propone una alternativa a las tradicionales políticas habitacionales centradas en facilitar el acceso a la propiedad.  

 

El estudio ‘Se busca vivienda en alquiler’ muestra cómo esta estrategia podría convertirse en la solución para gran parte de la población, en particular los jóvenes que habitan en zonas urbanas. Esta sería una alternativa “eficiente y efectiva para resolver los problemas de déficit habitacional cualitativo y cuantitativo que afecta a casi el 40% de los hogares de la región”.

 

Según el BID, uno de cada cinco hogares latinoamericanos alquila su morada. Esta proporción ha venido aumentando desde la década de los ‘90 en la mayoría de los países de la región, pese a la prevalencia de políticas públicas orientadas a promover la vivienda nueva en propiedad.

 

Los beneficios

El estudio también pone de manifiesto que muchas veces alquilar una vivienda ofrece acceso a mayor calidad habitacional, mayor proximidad al centro de las ciudades, menor riesgo financiero y más movilidad residencial, lo que a su vez permite a quienes arriendan una mayor flexibilidad para acomodarse a cambios y oportunidades laborales.

 

Una de las sorpresas de este informe se da en cuanto a la calidad de la vivienda de alquiler. Contrario a la percepción generalizada, este tipo de propiedades cuenta generalmente con una mejor infraestructura, materiales y hacinamiento que las viviendas sin título; e incluso son mejores en infraestructura comparadas con las viviendas con título.

 

“El alquiler es una alternativa vital del sistema de vivienda para América Latina y el Caribe. Los gobiernos así lo han comprendido, y de hecho varios de ellos ya han expresado un vivo interés en explorar políticas para impulsarlo”, comentó Andrés Blanco, especialista en gestión fiscal y municipal del BID y coautor del estudio.

 

Algunas de esas políticas pueden ser relativamente sencillas, como disminuir los tiempos de reposesión por desalojo o crear un sistema de garantías de alquiler. Ello permitiría expandir la oferta de viviendas en arriendo, creando incentivos para que al menos una parte del considerable inventario de unidades vacías, que en algunos países llega al 20 por ciento del total, se sume al mercado y contribuya a mitigar la carencia habitacional.

Una opción para todos

El estudio, que analiza 19 áreas metropolitanas en Argentina, Brasil, Chile, Colombia, El Salvador, Jamaica, México, Perú y Uruguay, derriba el mito de que en esta región sólo alquilan quienes carecen de recursos para ser propietarios de vivienda.

“Contrariamente a lo que ocurre en países más desarrollados, en la región el alquiler no es una opción restringida a los más pobres”, explicó Vicente Fretes, jefe de la División de Gestión Fiscal y Municipal del BID y también coautor del informe. “De hecho, en algunos países la tendencia a alquilar aumenta con los ingresos de los hogares y en otros está concentrada en los segmentos medios. Esto se explica por las altas tasas de informalidad de la vivienda, que permiten a familias de escasos ingresos acceder a la propiedad, aun cuando no sea de la mayor calidad o la mejor ubicación”, agregó.

 

Si bien existen diferencias entre los distintos países, el segmento más propenso a alquilar es el de personas entre 15 a 24 años de edad. Otros grupos con fuerte incidencia son los inmigrantes, las personas divorciadas y los adultos mayores.

En Colombia, República Dominicana y Antigua y Barbuda, la proporción de la población que alquila es mucho más alta, de casi uno de cada tres hogares. En Honduras, Ecuador, Bolivia y Jamaica, uno de cuatro hogares alquila su vivienda. Las cinco ciudades con mayores índices de alquiler son Bogotá, Santo Domingo, Cali, Medellín y Quito, donde más de 35 por ciento de los hogares alquilan su morada. 

 

Adicionalmente, las proporciones son más altas en áreas urbanas, sobre todo en ciudades principales. Esto es de especial importancia en una región donde la población urbana llega hoy a 82 por ciento y se estima que crecerá a 90 por ciento para el 2050.

En virtud de estos parámetros, el BID ha abierto un espacio de diálogo con los países de la región para explorar la manera en que una política de alquiler podría complementar la política habitacional más amplia mediante la creación de incentivos tanto para la oferta como para la demanda de vivienda de alquiler, cambios regulatorios, y una mayor articulación de cuestiones habitacionales con las herramientas de planificación urbana.

 

 

Nueva estrategia para Colombia

El Gobierno Nacional le apuesta a un plan masivo de arrendamiento que cobijará a las familias que por su condición de informalidad no tienen acceso al crédito hipotecario. Así lo reveló el ministro de Vivienda, Luis Felipe Henao, al término de una reunión con el secretario de Vivienda de Estados Unidos, Shaun Donovan como parte del VII Foro Urbano Mundial. Para implementarlo, Colombia recibirá cooperación de ese país norteamericano.

 

“El arrendamiento es lo que más ha generado movilización social en Estados Unidos para que las personas de más bajos ingresos puedan cumplir el sueño de acceder a una vivienda, y queremos traer esto a Colombia. Hoy el 60% de los colombianos no tiene acceso al crédito porque tiene un alto grado de informalidad, y lo que vamos a hacer es que esas personas, con la experiencia americana, empiecen a adquirir una historia crediticia, para que luego de demostrar que si pagan cumplidamente sus cuotas, puedan ser sujetos crédito”, dijo Henao.

 

En este objetivo, el Gobierno Nacional le asignaría a las familias, durante los primeros dos años, un subsidio que oscila entre los 13 y los 15 millones de pesos, en cuotas de arrendamiento. La familia empezaría pagando un arrendamiento normal, subsidiado con los bonos del Gobierno Nacional, y posteriormente se convertiría en sujeto de crédito.

 

“Tenemos una gran parte de ciudadanos informales  que  está pagando arriendos de 300 o 400 mil pesos y que queremos que ingrese al sistema financiero, para que se genere mayor movilidad. Estamos trabajando en eso con el Ministerio de Hacienda, y de la mano del Banco Mundial, para poder materializar este programa”, anunció el ministro de Vivienda colombiano.

 

Por su parte, Donovan se mostró interesado en conocer las herramientas que ha utilizado Colombia para tener resultados en lo local, pues según manifestó, en Estados Unidos el Gobierno Federal a veces invierte muchos  recursos en proyectos estatales, cuyo éxito depende de los gobiernos locales.

“Estamos atentos a aprender cómo Colombia armoniza lo local con lo nacional. Uno de los retos en Estados Unidos es la fragmentación de normas en leyes federales y locales, por lo que nos interesa ver cómo es la legislación colombiana para lograr impactos locales”, dijo Donovan.

 

Dilema: ¿comprar o alquilar?

 

Para Andrés G. Blanco, especialista senior en Desarrollo Urbano y Vivienda, del BID, “la mayoría de personas sueña con tener una ‘casa propia’. Este deseo se evidencia en la prevalencia de la vivienda propia: en el mundo 7 de cada 10 hogares son propietarios. En América Latina y el Caribe la tasa de propiedad se acerca al 65 por ciento. ¿Cuál es la razón? Se dice que la estabilidad que ofrece puede incentivar el acceso a redes sociales y una vida comunitaria más activa. Pero el principal motivo parece ser financiero”.

“La vivienda es por lo general el activo más importante de una familia”, explicó Blanco, por lo que “no es extraño, entonces, que la mayoría de personas piense que alquilar la vivienda es regalar la plata”.

Pero, precisó, “la ‘casa propia’ no necesariamente es la mejor opción para todos”.

Entre las razones, Blanco mencionó que “no solo los precios de vivienda hacen que la propiedad sea inasequible para muchos; también los altos costos de transacción de la compra y venta hacen que los beneficios de la capitalización se materialicen solo en el largo plazo”.

“Es por esto que la vivienda en alquiler puede ser una mejor alternativa para los grupos poblacionales que necesitan o quieren mayor movilidad”, consideró, poniendo de presente que “poco a poco los gobiernos de la región se han dado cuenta de esto y han empezado a complementar las políticas de vivienda con alternativas de alquiler para aquellos hogares que no pueden o no quieren ejercer la opción de ser propietarios en el tiempo presente. Por ejemplo, el gobierno de Chile lanzó un subsidio para que jóvenes de estratos bajos puedan suplementar sus ingresos y acceder a una vivienda de alquiler de calidad. El subsidio llamado ‘chao suegra’ crea una narrativa sobre el alquiler como primer paso para obtener un techo propio”.

“Todas estas razones sugieren que el alquiler es también una alternativa válida y que no existe un ideal universal de vivienda para toda la población”, indicó.