LOS CAMBIOS en Mi casa ya han tenido impacto en el desarrollo de la construcción y venta de vivienda. Al impacto de las tasas de interés, la alta inflación, este año se han sumado las demoras en el desarrollo del programa habitacional por parte del Gobierno.

De ahí que el presidente de la Cámara Colombiana de Construcción (Camacol), Guillermo Herrera, sostenga a EL NUEVO SIGLO, la importancia de que se agilicen los desembolsos de los créditos hipotecarios.

Señala Herrera que es importante lograr el cierre financiero de los hogares para que puedan acceder a la vivienda, pero que al mismo tiempo se requiere de más subsidios entre este año y el 2024.

Lo subsidios

EL NUEVO SIGLO: ¿Desde Camacol cuáles serían las medidas de choque que deberían implementarse para reactivar la construcción de vivienda?

GUILLERMO HERRERA: Estamos convencidos de que la suficiencia de subsidios es la clave de la reactivación. La coyuntura económica, caracterizada por altos niveles de inflación y altas tasas de interés, ha generado que la capacidad de los hogares para comprar vivienda nueva se vea afectada. En ese contexto, las medidas deben estar orientadas a generar instrumentos que permitan facilitar el cierre financiero de los hogares. El Gobierno cuenta con una importante herramienta para la reactivación. Mi Casa Ya ha demostrado ser eficaz para mejorar las condiciones de cierre financiero de los hogares, a la vez que promueve mayores niveles de construcción. En ese sentido, se requiere profundizar los esfuerzos para garantizar los cerca de 27.000 cupos faltantes, para lo cual se tiene una oportunidad muy valiosa con la aprobación de la Ley de Presupuesto que se votará en octubre de 2023.

El actual proyecto de Ley incluye recursos para la asignación de 50.000 subsidios de Mi Casa Ya durante la próxima vigencia, lo cual representa una inversión cercana a los $ 1,6 billones para subsidios a la cuota inicial, y $ 1 billón para cubrir los pagos de los subsidios a la tasa en su tramo 2024.

ENS: ¿Cómo recibe Camacol las medidas anunciadas en días pasados por el Ministerio de Vivienda junto con el FNA y Findeter para la reactivación del sector?

GH: Es una buena noticia que el Gobierno esté pensando en iniciar una estrategia de aceleración de la economía con más recursos para el sector, pero se requerirán mayores esfuerzos para poder reactivar un sector que viene pasando por un momento muy difícil.

Entre enero y agosto de 2023, las ventas de vivienda se contrajeron un 50%. Lo anterior implica que se han vendido cerca de 86.000 viviendas menos que en 2022. Esto implica una reducción en la inversión en vivienda por parte de los hogares colombianos por un valor cercano a los $ 16 billones.

La caída en las ventas se viene manifestando ya en un menor ritmo de inicios de obra, que se redujeron un 24% respecto a 2022, y en pérdidas de empleo. Con corte a agosto de 2023, el sector de la construcción ocupó 1,6 millones de trabajadores, 51.000 menos que en agosto de 2022.

Recursos

ENS: ¿Considera que son medidas efectivas?

GH: Respecto a las medidas anunciadas por el Gobierno Nacional, tenemos que analizarlas en contexto con las necesidades de inversión del sector. Por ejemplo, el Fondo Nacional del Ahorro destinará $ 1 billón para la colocación de créditos constructores entre 2023 y 2025. Este valor representaría la colocación de créditos por aproximadamente $ 330.000 millones en cada vigencia para un mercado que demanda cerca de $ 12 billones por año. Esto quiere decir que el monto destinado por el FNA logrará cubrir algo menos del 3% de la necesidad de crédito constructor del sector.

Respecto de los $ 500.000 millones que destinará el FNA para financiar la compra de 6.000 viviendas de interés prioritario (VIP), dirigida a hogares con ingresos de hasta 2 salarios mínimos, vemos que es una medida con un impacto social importante para las familias afiliadas al mismo FNA, pero se queda corta respecto a las necesidades de la población. Este año, esperamos que cerca de 58.000 familias con ingresos de hasta 2 salarios mínimos compren una vivienda de interés social o prioritario. Con relación a las líneas de redescuento planteadas por Findeter, aún se requiere mayor claridad respecto a la distribución del billón de pesos anunciado.

ENS: ¿Cuál es el panorama para el sector en lo que resta del año?

GH: Por ahora vemos difícil que la dinámica comercial repunte en lo que resta del año, si bien se espera que las caídas sean menos pronunciadas en el último trimestre de 2023. Para 2024, la dinámica de las ventas dependerá principalmente de dos factores: las tasas de interés y la ejecución de los programas de vivienda.

Respecto a las tasas de interés, el Banco de la República mantuvo inalterada la tasa de referencia durante la junta directiva del 29 de septiembre. Esto quiere decir que las reducciones en las tasas de referencia podrían empezar a darse hacia finales del 2023. Lo anterior se verá reflejado en mejores tasas para créditos hipotecarios hacia el segundo semestre de 2024, lo cual puede generar un impulso a la demanda de VIS y No VIS.

Por el lado de la política de vivienda, insistimos en que el repunte de la VIS puede promoverse mediante la asignación y desembolso de un volumen de subsidios acorde con las necesidades del mercado. Entre 2023 y 2024 se necesitarán cerca de 152.000 subsidios de Mi Casa Ya, pero solo se han presupuestado 125.000. La suficiencia de subsidios es la clave para la reactivación, de manera que las discusiones que se den en la aprobación de la Ley de Presupuesto 2024 determinarán en gran medida el futuro próximo del sector.

Asignaciones

ENS: ¿Cuál es el llamado del gremio hoy al Gobierno nacional?

GH: De acuerdo con las estimaciones realizadas por Camacol y el sector financiero, para este año serían requeridos 80.000 subsidios de Mi Casa Ya, mientras que para 2024 el requerimiento sería de 72.000. Esto quiere decir que, como mencioné anteriormente, faltan cerca de 27.000 subsidios para cubrir la demanda de hogares que empezaron su proceso de compra hace 1 o 2 años cumpliendo con los requisitos para acceder al programa, y que hoy podrían quedarse por fuera, producto del límite de subsidios. Por eso es importante que el Gobierno revise la asignación de nuevos recursos.

Quiero resaltar que el Gobierno viene generando alternativas que involucran tanto la oferta como la demanda, lo cual es fundamental. Sin embargo, el principal problema que enfrenta el sector hoy es la capacidad de pago de los hogares que se ha debilitado por factores como la inflación y las tasas de interés. Para nosotros, la clave de la reactivación, y quiero insistir en esto, es la suficiencia de subsidios. Si se garantiza que los hogares puedan mejorar sus condiciones para el cierre financiero, se impulsarán mayores ventas y asimismo se reactivarán las iniciaciones y el empleo.

Recuadro

Se viene el Congreso de la construcción

ENS: Estamos a dos semanas del Congreso Colombiano de la Construcción. ¿Qué importancia tiene este espacio en esta coyuntura, y qué temas se van a desarrollar durante este evento?

GH: El Congreso Colombiano de la Construcción, que realizaremos en Barranquilla entre el 18 y 20 de octubre, se convierte en el espacio perfecto para analizar los retos del sector, reflexionar con las intervenciones de los conferencistas nacionales e internacionales sobre las oportunidades de transformación que tiene la actividad edificadora, y trazar una hoja de ruta que permita seguir impulsando el desarrollo y progreso desde las regiones.

Precisamente, para evaluar las proyecciones económicas y sectoriales están invitados la ministra de Vivienda, Catalina Velasco; Jorge Iván González, director del Departamento Nacional de Planeación, y Ricardo Bonilla, ministro de Hacienda. A ellos se suman, entre otras personalidades, José Antonio Ocampo y José Manuel Restrepo, exministros de Hacienda; Mauricio Santamaría, presidente de ANIF, y Luis Felipe Henao, exministro de Vivienda.

Entre los conferencistas internacionales se encuentran Andrew Baum, profesor emérito en la Saïd Business School de la Universidad de Oxford, y líder de la iniciativa Futuro de Bienes Raíces; Alejandro Aravena, reconocido arquitecto chileno, ganador del Premio Pritzker en 2016 (catalogado como el ‘Nobel’ de la arquitectura) y Anu Rajaraman, directora de Misión de la Agencia de los Estados Unidos para el Desarrollo Internacional (USAID) en Colombia y miembro de carrera del Servicio Superior Exterior.