La reactivación económica del sector de la construcción y los subsidios e incentivos económicos, sumados a otros factores, han sido el escenario perfecto para el boom reciente que se ha experimentado en las compras de propiedades en Colombia. Desde Properati, el portal especializado en asesoría inmobiliaria en Latinoamérica, se preguntaron: ¿Cómo saber en dónde buscar vivienda en ciudades con una oferta tan amplia como Bogotá o Medellín?

Para despejar este interrogante, la firma elaboró un informe que presenta los ingresos necesarios para calificar a un crédito hipotecario y comprar un apartamento en 19 localidades de Bogotá y siete de sus municipios vecinos; y en 18 comunas de Medellín y siete de sus municipios aledaños. La información se presenta en "Sueldómetro", una herramienta que permite identificar la capacidad que tienes para comprar una propiedad según el precio del inmueble y el periodo de endeudamiento. 

El Sueldómetro determina el ingreso mensual necesario para obtener un crédito hipotecario. El cálculo se basa en condiciones generales que ofrecen las instituciones bancarias, como el financiamiento del 70% del valor del inmueble, con una tasa de interés del 8,96% efectiva anual y una deuda diferida a 10, 15 ó 20 años.

Properati tomó estos valores como referencia porque están dentro de los rangos del mercado actual. Los precios de las localidades, comunas y municipios corresponden a los de apartamentos de dos a tres habitaciones, los más buscados en ambas ciudades.

En Bogotá

Para comprar un apartamento en la capital es necesario ganar mínimo $2,3 millones. Con este valor se puede comprar en Soacha a un plazo de 20 años. Para comprar a 15 años, se necesita ganar $2,6 millones, y para hacerlo en 10 años se requieren ingresos superiores a los $3,2 millones mensuales. Cabe destacar que en Soacha el precio promedio de los apartamentos es de $110 millones, el más bajo de la ciudad.

En contraste, se necesita ganar más de $20 millones al mes para comprar un apartamento de las mismas características en Chapinero a un plazo de 20 años. Para comprar a 15 años, es necesario ganar $23 millones al mes, y para hacerlo en 10 años se necesitan ingresos mensuales cercanos a los $28 millones. Sin duda Chapinero es el sector más caro de Bogotá, donde los apartamentos cuestan $980 millones, en promedio. 

Entre tanto, para comprar a un plazo de 20 años en la Sabana de Bogotá, es necesario ganar entre $3,1 y $6,8 millones al mes; hacerlo en 15 años requiere ingresos mensuales de $3,5 a $7,8 millones; y para diferir el crédito a 10 años se necesita ganar entre $4,4 y $9,7 millones de pesos al mes. 

Por otra parte, comprar un apartamento en el centro de Bogotá, a un plazo de 20 años, requiere ingresos mensuales de $6,2 a $10 millones; para hacerlo en 15 años se necesita ganar de $7 a $11 millones al mes; y diferir el pago a 10 años requiere ingresos mensuales de $8,8 a $14 millones.

En Medellín

En el caso de Medellín, según Properati, quien desee comprar un apartamento en la capital paisa debe ganar mínimo $2,9 millones al mes: con estos ingresos se puede comprar un apartamento en Manrique a un plazo de 20 años; si se quiere comprar a 15 años, se necesitan ingresos mensuales de $3,3 millones. Para hacerlo en 10 años, es necesario ganar $4,1 millones. El precio promedio de los apartamentos en Manrique es de $140 millones, el más bajo de la capital paisa.

En contraste, quien quiera comprar un apartamento en El Poblado, la zona más cara de Medellín, tendrá que ganar más de $13 millones al mes, difiriendo su crédito a 20 años. Si quiere pagarlo en 15, sus ingresos tendrán que superar los $15 millones; y si quiere comprarlo en 10, tendrá que percibir ingresos por más de $19 millones mensuales. En este sector, los apartamentos cuestan $680 millones, en promedio.

Entre tanto, para comprar un apartamento en Bello e Itagüí, se necesitan ingresos mensuales de $4,4 y $4,8 millones respectivamente a un plazo de 20 años. Para comprarlo en 10 años es necesario ganar entre $6,2 y $6,8 millones al mes.

Para adquirir un apartamento a un plazo de 20 años en Sabaneta y Envigado, se necesita ganar $6,6 y $8,5 millones al mes, respectivamente; para hacerlo en 10 años se requieren ingresos mensuales de $9,3 y $12 millones.

Sin duda, ante esta situación, los ingresos son un limitante a la hora de comprar vivienda, debido principalmente a las políticas bancarias y del sector financiero en su conjunto. Cuando una persona adquiere un crédito de vivienda, la cuota mensual no puede superar el 30% de sus ingresos, ni debe tener deudas mensuales superiores al porcentaje de sus ingresos; tampoco debe estar reportada ante las centrales de riesgo ni presentar moras en sus obligaciones. 

Metodología

Los datos presentes corresponden a los anuncios de apartamentos en venta, nuevos y usados, publicados en Properati entre enero y septiembre de 2021. Estos apartamentos tienen entre dos y tres habitaciones, y cuestan entre $60 millones y $10.000 millones. Los anuncios que no contaron con alguna de estas condiciones se excluyeron del análisis.

Posteriormente, estos datos se analizaron, limpiaron y procesaron para determinar un precio promedio de los apartamentos en cada municipio, localidad o comuna, el más cercano a la realidad.

Los cálculos financieros

Señalan en su informe los expertos que mediante la fórmula matemática detrás de la calculadora de Properati Créditos, se determinan cuáles deben ser los ingresos y deudas de quien desea comprar un apartamento en cada localidad o comuna mediante un crédito de vivienda, según el plazo al que se quiera diferir la deuda: 10, 15 ó 20 años.

Para este análisis, se utilizaron en promedio las siguientes condiciones: el valor a financiar es el 70% del precio de la vivienda. La tasa de interés es del 8,97% efectiva anual. Esta fue la tasa promedio de los créditos hipotecarios que los bancos en Colombia otorgaron para comprar no VIS, al mes anterior al cierre del análisis. Este dato salió después de analizar las cifras publicadas mensualmente por la Superintendencia Financiera de Servicios Públicos en Colombia.

Este análisis no contempla el escenario donde el comprador recibe subsidios para comprar vivienda: ni de Interés Social, ni a la tasa de interés, ni de cualquier tipo.

Properati es una plataforma digital de bienes raíces experta en ayudar a encontrar nuevo hogar. Quienes busquen vivienda o quieran invertir encontrarán asesoría inmobiliaria gratuita 100% personalizada, toda la oferta del mercado disponible y valiosa información para tomar las mejores decisiones.

Su objetivo es conectar a compradores y vendedores para formar un círculo virtuoso de generación de oportunidades de manera rápida y efectiva. Nació en 2012 en Argentina para cambiar la forma en que se venden y alquilan inmuebles en Latinoamérica y desde 2018 forma parte del Grupo OLX. Está online en Colombia, Ecuador, Perú, Argentina y Uruguay.