Uno de los rubros que más aporte le ha dado al Producto Interno Bruto del país es el de la construcción de vivienda. Sin embargo, las ventas de unidades vienen cayendo progresivamente desde mayo del año pasado, cuando se llegó a un tope de 272.000.

Según el más reciente estudio de Situación Inmobiliaria realizado por BBVA Research en Colombia, el sector de la construcción enfrentará grandes desafíos, por lo cual proyectan que la venta anual de vivienda nueva caerá por debajo de las 200.000 unidades este año.

En este panorama se refleja el duro impacto de la inflación, el elevado precio de los insumos como el acero y el cemento, situación que no se prevé vaya a disminuir durante este año.

La importancia de este sector para la economía es fundamental, no solo porque genera 1,7 millones de empleos y casi $60 billones, sino porque también es vital para que en el país avance el desarrollo de la infraestructura.

“Los datos reflejan un comportamiento de desaceleración del sector inmobiliario, pues se viene dando una menor demanda por vivienda y una reducción incluso más profunda en la oferta. Esta dinámica ha ayudado a equilibrar el mercado, pues evitó que las constructoras acumularan excesivos inventarios, algo que sí había sucedido en el año 2016, cuando el menor precio del petróleo redujo la compra de vivienda y se siguió construyendo a un nivel elevado”, explicó Mauricio Hernández, economista de BBVA Research para Colombia.

Según los resultados del estudio la adquisición anual de vivienda nueva puede seguir cayendo por debajo de las 200.000 unidades, aún con una alta participación de la vivienda de interés social (VIS). De hecho, la vivienda VIS representa el 71% de las ventas de la vivienda nueva.

El sector no residencial también está sintiendo la desaceleración económica. La oferta de oficinas y locales comerciales venía reduciéndose a buen ritmo desde 2021, pero desde finales de 2022 se empezaron a ralentizar las ventas de este tipo de construcciones. Además, los tiempos de comercialización empezaron a aumentar.

Proyectos

Según Hernández, “es posible que la decisión de construir nuevos proyectos no residenciales no sea muy alta en 2023 y tendremos que esperar a 2024 y 2025 para que aumente de forma importante la nueva oferta de oficinas y locales comerciales. Punto aparte están las construcciones de bodegas, las cuales siguen teniendo buena demanda por la reactivación que ha tenido la industria manufacturera y el comercio exterior del país”.

Este panorama evidencia la disminución de las ventas de vivienda, las cuales vienen cayendo progresivamente desde mayo de 2022, cuando llegaron a un punto máximo de 272.000 unidades anuales. En la actualidad, la comercialización de este tipo de bienes inmuebles se ubica en 241.000 unidades al año.

De acuerdo con el informe de la entidad financiera, entre los principales hechos que ha presentado el sector en los últimos doce meses, está que los constructores redujeron la oferta incluso de una forma más profunda que la reducción de la demanda en 2022. Con esto, están evitando que se incrementen fuertemente los niveles de inventarios, algo que sí había sucedido en 2016 luego de la caída de los precios del petróleo.

Asimismo, la tasa de formalidad creció en 2022, incluso a niveles superiores prepandemia. Esto se convierte en una barrera contra el incremento excesivo de los desistimientos de compra de vivienda, si bien no se descarta que estos indicadores se deterioren en 2023.

Además, los precios de las edificaciones residenciales crecieron menos que la inflación de 2022, conteniendo los temores de una sobrevaloración inmobiliaria que podría afectar de manera directa al sector.

Se debe tener en cuenta que los arriendos crecieron 3,7% en 2022 y este año pueden acelerarse. Este indicador cuando se reduce sustancialmente respecto al precio de la vivienda se convierte en una alerta de burbuja inmobiliaria.

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Subsidios

Otro elemento que puede influir en la actual problemática es que los subsidios del Gobierno se estabilizarán en número, pero probablemente tomen más relevancia las ayudas públicas hacia la vivienda en municipios y ruralidades más pobres.

Según el último informe, las ventas de vivienda registraron en diciembre 9.618 unidades, una variación negativa 56,8% anual, con la que se acentúa la tendencia negativa de meses anteriores. Este es el nivel más bajo de venta de viviendas desde mayo de 2020 que a su vez fue uno de los meses más crudos de confinamiento observado durante la pandemia.

La cifra se explica por la caída tanto del segmento VIS (-59,1%) como el No VIS (-52,0%). Así, el deterioro de las ventas de vivienda consolida una tendencia que se espera impacte el desempeño general de la actividad constructora en los próximos meses. En esta ocasión con un registro históricamente bajo. En diciembre el sondeo de intención de compra de vivienda de Fedesarrollo reveló que el interés por comprar este activo alcanzó -48,1%. Con esto tiene un deterioro frente a noviembre y alcanza uno de los puntos más bajos desde los mínimos observados en pandemia.

El año pasado

De acuerdo con Coordenada Urbana se estima que en 2022 se vendieron 234.592 viviendas nuevas, tratándose del segundo mayor nivel de la historia reciente del mercado inmobiliario en el país y un 28% más frente al promedio de los últimos años.

Durante el 2022, se registraron 168.224 viviendas VIS comercializadas; mientras que en las No VIS se alcanzaron las 66.368 unidades. En el caso de las primeras, anotaron un alza del 2,8 %, mientras que las No VIS se contrajeron 3,6 % frente a lo observado entre 2020 y 2021.

En la actualidad hay 360.000 viviendas en construcción en Colombia, el número más alto de actividad en la historia del país.

“Para preservar esta dinámica y la generación de empleo directo e indirecto en el sector es fundamental asegurar la disponibilidad de subsidios del Programa Mi Casa Ya a lo largo de 2023 y los años siguientes, y sabemos del interés del Gobierno Nacional de mantenerlo como la columna vertebral de la política de vivienda en Colombia”, indicó Edwin Chirivi, presidente (e) de Camacol.

Chirivi aseguró que para 2023 se espera una convergencia de factores positivos como la reducción de la inflación, la corrección de tasas de interés y la moderación en los costos de construcción.

La vivienda en Bogotá

De acuerdo con Properati, portal especializado en asesoría inmobiliaria, el precio promedio de los apartamentos en Bogotá disminuyó en estratos altos durante el 2022. En enero, el precio promedio del m² era de $6.752.000, mientras que en diciembre el nivel fue de $6.195.000, una variación anual del -8,2%. Entre tanto, el precio promedio del m²  de los apartamentos en estrato medio se mantuvo estable durante el año pasado. Empezó en $4.405.000 y cerró en $4.406.000.

Por su parte, el punto más alto de los precios para estratos altos fue en enero, cuando el precio promedio del m² cerró en $6.752.000. Por otro lado, en estratos medios fue en septiembre, cuando se registró un valor medio de $4.421.962, el más elevado del año.

Según Martín Hoyos, director de Properati en Colombia, “el 2022 terminó con un fenómeno interesante: la oferta de inmuebles en venta aumentó visiblemente y por consiguiente el precio promedio bajó o se estancó, tal como lo muestran las cifras. Mientras que en el mercado de arriendos ocurrió lo contrario, se redujo la oferta y el precio aumentó”.