ESPERAN MEJOR DESARROLLO DEL SECTOR PARA 2018
Sobresale acceso a vivienda: ANIF

Foto cortesía FNA
Hay demoras en la transmisión de la baja en tasas de interés a créditos hipotecarios

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La asequibilidad de la vivienda en Colombia, medida por el IAAV, ha venido corrigiendo su tendencia negativa a lo largo de 2017.

En ello ha jugado un papel central el recorte de 275 puntos básicos en la tasa repo del Banco de la República, aunque dicha transmisión crediticia ha sido más lenta de lo deseable por condiciones de ese mercado.

Sobre el tema de la Asociación Nacional de Instituciones Financieras, ANIF, estima que la asequibilidad de la vivienda podría entrar en un plano positivo hacia mediados de 2018 por cuenta de los siguientes factores: mayor tracción en la transmisión de la política monetaria, donde la convergencia inflacionaria de 2018 podría abrir espacio para rebajas adicionales hasta de unos 50 puntos básicos en la tasa repo durante dicho año; estabilización en los crecimientos en los precios de la vivienda a ritmos casi nulos en términos reales, dados los evidentes excesos de oferta; y los efectos de los subsidios a la tasa de interés del programa Colombia Repunta.

 

Lo que pasó

El análisis del centro de estudios económicos indica cómo la adquisición de vivienda mostró fuertes deterioros durante 2015-2016, pasando de niveles de favorable asequibilidad (100-120) hacia valles de acceso récord al cierre de 2016.

Ello implicó baja asequibilidad para todos los rangos de ingreso, 85,8 para bajos ingresos con subsidios; 87,2 para ingreso medio; y 80,4 para ingresos altos, revela el estudio.

En dicho deterioro pesaron los incrementos en la tasa repo del Banco de la República por 300 puntos básicos durante 2015-2016, llegando a picos del 7,75% en noviembre de dicho año. Ello implicó encarecimientos en los créditos hipotecarios, llevando su tasa de interés hacia niveles del 13% al cierre de 2016 contra el 11% de 2013-2014.

Para ANIF, dicho efecto de encarecimiento crediticio compensó las desaceleraciones en los precios de la vivienda hacia niveles cercanos al 1% real anual.

Lo anterior fue el principal considerando para que el Gobierno renovara los subsidios oficiales del PIPE I-II, ahora bajo el llamado programa Colombia Repunta.

Infortunadamente, dichos impulsos no serán suficientes para evitar las contracciones de las edificaciones durante 2017, esperándose solo un magro rebote hacia el 3%-4% durante 2018.

 

Se revierte tendencia

Durante 2017, se ha revertido dicha tendencia de desfavorabilidad del IAAV, aunque aún sin alcanzar niveles de asequibilidad favorable, 95 para bajos ingresos con subsidios; 97,4 para ingreso medio; y 93,6 para ingresos altos.

Nuevamente, la principal fuerza correctiva ha provenido del ciclo de la política monetaria anticíclica, esta vez a través de recortes de 275 puntos básicos en la tasa de política monetaria del Emisor a lo largo de 2017, llevándola a su nivel actual del 5%.

Infortunadamente, la transmisión crediticia de dichos alivios monetarios ha ocurrido más lenta de lo esperado, pues la tasa hipotecaria aún ronda niveles del 12%.

En esta baja transmisión crediticia hipotecaria han pesado elementos tales como: una alta proporción, un 90% de los desembolsos hipotecarios pactados a tasa fija por cuenta de la aversión que tienen los deudores a las tasas flotantes desde la crisis hipotecaria del UPAC en 1998-1999; el mayor plazo en créditos hipotecarios, ahora extendiéndose de los tradicionales 12 años hacia casi 17 años en la actualidad y la baja profundidad del mercado de Swaps-IBR, a pesar de los impulsos regulatorios y de la Bolsa de Valores de Colombia.

De forma algo sorprendente, dadas las dificultades del sector de la vivienda, se observa todavía un incremento real en el promedio de los precios de vivienda, del orden del 2%-3% anual al corte de junio de 2017.

Gracias a los alivios financieros que están empezando a transmitírsele al mercado, el IAAV arroja ahora cierta corrección en los diferentes estratos, pero ubicándose todavía en zonas desfavorables para los compradores.

 

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